Les Olympiades
(résumé 1 p. / développé en 7 points ci-après 5 p.)
Dans ce quartier vivent 11 000 habitants, 60 % dans des copropriétés privées (propriétaires et locataires) et 40 % locataires de Paris Habitat (2 tours et 3 barres). L’urbanisme de dalle des années 70 imbrique différentes copropriétés secondaires : les 6 copropriétés de logement, Paris Habitat avec 5 immeubles, 90 commerces et restaurants sur dalle et dans des galeries, 3 immeubles de bureaux, des locaux universitaires publics et privés, de la logistique urbaine dans deux halles souterraines, différents services publics…
Dans la campagne municipale, le souhait de « municipalisation de la dalle » afin de baisser les charges des résidents, peut faire croire que la Ville ne peut rien faire (ou n’a rien fait…) tant que les Olympiades sont du domaine privé. La dalle accessible au public fait partie des parties communes gérées par l’Association syndicale libre (ASLO), méga-copropriété privée réunissant les copropriétés secondaires.
Selon les juristes, la vente à l’amiable de la dalle à la Ville passerait par un vote à la double majorité ou bien à l’unanimité des différentes copropriétés secondaires membres de l’ASLO. L’expropriation pour cause d’utilité publique demanderait des arguments solides en cas de contestation du prix d’indemnisation des différentes copropriétés. Outre l’expertise de la valeur de la dalle est aussi délicate celle de la séparation de la surface de la dalle et de ses sous-sols (réseaux techniques, parkings de copropriétés, deux halles de stockage vendus par la SNCF à la société Segro).
La majorité municipale élue en 2001 a décidé de subventionner l’essentiel des dépenses de la dalle : éclairage, entretien, réseaux d’eaux usées, espaces verts, escalators… 797 343 euros en 2024 (convention pluriannuelle de fonctionnement ASLO/Ville, soit une dizaine de millions d’euros).
Des travaux importants pour améliorer les accès à la dalle, la qualité du parvis et la sécurité, ont été financés à 90 % par la Ville ces dernières années (convention pluriannuelle d’investissements ASLO/Ville, soit des dizaines de millions d’euros). Pour l’accès Stadium ces travaux ont été réalisés par expropriation d’utilité publique et mandat donné à la SEMAPA aménageur financé par la Ville. En 2026 s’engagent les travaux d’amélioration du 5ème accès rue Regnault/avenue d’Ivry.
Des services et équipements publics ont été réalisés depuis 2004 sur la dalle des Olympiades (des dizaines de millions d’euros d’investissements et du fonctionnement annuel) : espace numérique, deux nouvelles crèches, antenne jeunes, centre social, extension/rénovation de l’école maternelle, espace vert avec jeux d’enfants, gymnase du Stadium avec 3 salles, jardin partagé sur la dalle haute…
Les logements de Paris Habitat vont faire l’objet d’importants travaux d’isolation thermique (confort d’hiver et d’été, baisse des charges), de sécurité des façades et d’amélioration des parties communes. Cela débute en 2026 par les tours Anvers et Londres, et suivront Rome, Grenoble et Squaw Valley (coût 60 000 à 80 000 euros par logement, budget total 105 millions, des dizaines de millions d’euros de subventions Ville). Les projets d’immeubles de bureaux (Icade) ont été abandonnés (PLU de 2025).
I- Que constituent les Olympiades ?
L’ensemble immobilier de droit privé des Olympiades regroupe plusieurs types de bâtiments, des surfaces, infrastructures et volumes, aux fonctions diverses, qui sont autant de copropriétaires secondaires. L’imbrication structurelle et technique de strates et volumes (horizontaux et verticaux), génère une complexité caractéristique de l’urbanisme de dalle, mais plus forte ici qu’ailleurs.
Un peu d’histoire… Edifié entre 1969 et 1975 selon la conception de Michel Holley d’un urbanisme fonctionnel (théorie de Le Corbusier) par l’Association syndicale de l’ilôt Gobelins Nord (ASIGN), l’ensemble des OLYMPIADES s’édifie en grande partie sur les sursols de la gare souterraine de marchandises, vendus par la SNCF. Les Olympiades devaient s’inscrire dans un vaste plan de plus de la moitié du 13ème avec dalles, tours, voies rapides souterraines, jusqu’à la Place d’Italie. Ceci a été stoppé à la fin des années 70 par des luttes urbaines contre les promoteurs encouragés par l’Etat central (élection de Giscard / premières élections municipales de 1977…). Outre les quartiers de la Villa d’Este et la Place Vénétie, on en retrouve des traces avec plusieurs tours avenue d’Italie, l’ensemble Vandrezanne-Italie 2 (Place d’Italie) et parties du boulevard Vincent Auriol…
L’Association syndicale libre des Olympiades (ASLO, ayant succédé à l’ASIGN) est la « méta-copropriété » qui gère les parties communes d’espaces privés ouverts au public et non ouverts au public.
Il s’agit de cinq éléments suivants. Deux rues souterraines du Javelot et du Disque (1°), des réseaux et volumes techniques interdits au public (2°), la dalle avec parvis central et la cour Rome (3°), la dalle haute devant Squaw Valley (4°), plusieurs accès à la dalle à partir des voiries publiques (5°) ; à partir des rues de Tolbiac, Baudricourt, Nationale, Regnault, avenue d’Ivry, avec selon les cas escaliers, escalators, ascenseurs, parvis.
Les copropriétaires secondaires, qui sont les membres de l’ASLO, votent les décisions concernant la copropriété des parties communes (majorité, qualifiée ou non, voire unanimité selon le régime de la copropriété). Ces copropriétés membres relèvent de plusieurs types aux droits de vote inégaux selon l’importance de leurs lots.
- 6 tours de copropriétés verticales privées, où vivent 60 % des 11 000 habitant.es des Olympiades (avec des locataires et propriétaires).
- Paris Habitat dans 5 bâtiments, où vivent 40 % des habitants. Locataires des 2 tours Anvers et Londres – ILN devenus PLS et des 3 barres Rome, Grenoble et Squaw Valley- HLM devenus PLUS et PLAI.
- 2 niveaux de halles de stockages commerciaux et logistique (75 000 m2 de surfaces totales de planchers, vendus en 2022 par la SNCF à la société de logistique SEGRO) avec cour et accès rue Nationale.
- 90 commerces et restaurants répartis dans des copropriétés secondaires commerciales à savoir Mercure sur parvis de la dalle (les pagodes), les commerces de la galerie Stadium et sous dalle galerie du centre
- Des copropriétés de parkings souterrains situé sous la dalle et sur la halle.
- 3 immeubles de bureaux (Montréal, Olympie, SNES) de 45 000 m2 au total
- Des services publics de la Ville de Paris (1 école maternelle, 2 crèches, un jardin public avec jeux d’enfants, un gymnase de trois salles) ou nationaux avec les locaux de la CPAM, des locaux universitaires publics mais aussi privés (3 000 étudiant.es).
II- Débat de la municipalisation de la dalle…
La municipalisation de la dalle peut être réalisée par une vente à l’amiable de parties communes de l’ASLO à la Ville, ou bien par l’expropriation.
1- Les juristes consultés par la Ville de Paris considèrent que la vente de parties communes d’une copropriété requiert, soit un vote à la double majorité (majorité des membres, représentant plus des 2/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires), soit un vote à l’unanimité des copropriétaires si la majorité considère qu’il s’agit de « parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination des immeubles ». L’achat à l’amiable par la municipalité de la seule surface au sol de la dalle (sans les niveaux de sous-sols qui la portent) parait assez improbable.
On notera par exemple qu’au sein de la Villa d’Este voisine, la Ville a pu acquérir un petit terrain au pied de la copropriété Atlas pour en faire un espace vert en gestion municipale, après concertation et sans aucune opposition des copropriétaires de cette tour.
On notera aussi aux Olympiades la réalisation sur la dalle d’un jardin public ville de Paris sur l’ancienne crèche ville de Paris obsolète, la construction de deux nouvelles crèches (voir plus loi au V équipements publics sur la dalle).
2- L’expropriation en vue de l’acquisition municipale de la dalle doit être justifiée par l’utilité publique (par exemple création de services ou d’équipements publics, accès des personnes à mobilité réduite, impératif de sécurité publique majeur…). Cela serait incertain pour l’ensemble des Olympiades.
Aux Olympiades cette expropriation a été réalisée par la majorité municipale sur le sous-ensemble de la galerie du Stadium avec les justifications suivantes : réfection totale de l’école maternelle / création d’un gymnase municipal / désamiantage de l’ancien bowling privé en faillite / mise aux normes anti-incendie des cellules commerciales de la galerie Stadium / accès PMR par l’avenue d’Ivry. Un mandat donné à la SEMAPA (société publique locale de la ville) pour conduire les travaux, revendre les lots concernés aux commerces et remettre les équipements publics à la ville de Paris.
Dans les deux cas, vente à l’amiable ou expropriation, l’estimation du prix (la valeur) de la surface de la dalle est complexe à établir après division en volume, avec l’hypothèse éventuelle de droits à construire sur cette dalle (selon les possibilités du PLU en vigueur) et la nécessité de raccorder d’éventuels immeubles ou équipements à des réseaux souterrains d’eaux ou d’énergies toujours privés. Et il y aurait donc une somme importante (impossible à chiffrer ici) d’acquisition de la propriété à débourser par la Ville au crédit de toutes les copropriétés secondaires membres de l’Aslo, sans que cette somme soit consacrée à des dépenses de fonctionnement ou d’investissement soulageant les dépenses des copropriétés.
En tout état de cause, la majorité municipale élue en 2001 a choisi de financer massivement des améliorations urbaines (renouvellement urbain), de créer des services publics, et de financer des aides aux habitant.es des Olympiades (charges de fonctionnement). Cela dans la durée et selon plusieurs directions combinées expliquées ci-dessous aux III, IV, V, VI et VII.
III- Aides municipales au paiement des charges de fonctionnement
Les dépenses de fonctionnement et d’entretien de l’éclairage, des réseaux d’eaux potables et usées, des espaces ouverts au public de la dalle et de ses accès, sont répercutés par l’ASLO sur les charges des copropriétés secondaires. Or dans tous les quartiers de Paris, ces dépenses sont prises en charge par la collectivité.
Aussi sous l’impulsion de la majorité municipale du 13ème, la Ville de Paris a décidé de subventionner les dépenses de fonctionnement et d’entretien des parties communes ouvertes au public, par une convention pluriannuelle avec l’ASLO au vu de la réalité des dépenses engagées (éclairage, escalators, ascenseurs, réseaux assainissement, entretien dalle, espaces verts…). La subvention annuelle a ainsi été de 797.343 euros (2024) et couvre environ 80 % des dépenses engagées selon les postes. S’agissant d’une copropriété privée, il serait juridiquement attaquable de subventionner à 100 % ces dépenses.
Cette subvention annuelle soulage d’autant les charges acquittées par les habitants des Olympiades (qui sont aussi des contribuables), ainsi que par les commerces, bureaux et autres copropriétés secondaires (aussi contribuables).
IV- Aides municipales aux investissements pour améliorer les accès à la dalle, les espaces ouverts au public (végétaliser, accès PMR, escalators, ascenseurs, liaisons urbaines, sécurité réseaux…)
Sous l’impulsion de la majorité municipale du 13ème, dans le cadre d’une convention pluriannuelle de travaux d’investissements avec l’ASLO s’agissant de travaux sur des biens privés, ont été réalisés avec 90 % de financements municipaux, les réalisations suivantes échelonnées dans le temps.
1) Les accès rue de Tolbiac (2008)
2) Les accès rue Nationale (2011) avec placette (2012)
3) L’amélioration du parvis central, des cours de la dalle et des liaisons avec la dalle haute (2014)
4) Les accès avenue d’Ivry, le parvis et la galerie du Stadium ont été réaménagés avec 100 % de financements municipaux entre 2010 et 2012 dans le cadre d’une Convention avec la SEMAPA avec expropriation d’utilité publique prévoyant aussi la réfection de l’école maternelle sur la dalle, la création du gymnase du Stadium, la réfection et mise aux normes incendies des locaux commerciaux de cette galerie.
Ainsi en 2025, au titre de ce plan pluriannuel d’investissements la subvention de la Ville à l’ASLO a été de 988.149 euros (différents travaux dont nouveaux escalators). A noter que les travaux concernant le dernier accès à la dalle par la rue Regnault (devant la tour Tokyo), avec de la végétalisation, auront lieu entre 2026 et 2028.
Au titre de l’Investissement municipal sur du foncier privé, citons l’exemple de la réfection totale de la place de Vénétie (voisine des Olympiades devant le centre commercial). Par convention de la Ville avec la copropriété de la dalle-place de Vénétie (syndicat Masséna-Choisy), la SEM Paris Seine a repris toute la place (végétalisation, circulation, accès…) avec 5,6 millions d’euros.
On relèvera l’abandon des projets de construction sur le terrain ex SNCF/Segro devant la halle : projets de deux immeubles de bureaux de la société Icade (filiale Caisse des Dépôts) pour 14 000 m2 devant la barre Squaw Valley et à l’angle Régnault/Nationale. Ces projets, lauréats d’un concours SNCF « Réinventer Paris 2 », serait contraire au nouveau PLUb sur le secteur Olympiades (Voir ci-dessous au VII).
V- Création d’équipements et de service publics aux Olympiades
La majorité municipale a lancé la création d’une série d’équipements et de services publics pour répondre aux besoins des habitants des Olympiades. Notamment :
Espace libre numérique (2004), Régie de quartier Tela 13 (2005), Extension de l’Antenne Jeunes (2007), Reconstruction d’une crèche de 60 berceaux et construction d’une crèche de 30 berceaux (2009), Gymnase du Stadium avec trois salles (2010), Réhabilitation de l’école maternelle du Javelot (2012), Jardin public avec jeux pour enfants (2014). Il faut aussi mentionner un centre social et des médiateurs de rue.
VI- Lancer la rénovation des logements et parties communes des immeubles de Paris Habitat
La rénovation thermique des logements de Paris Habitat, qui datent des années 70, est indispensable pour améliorer le confort d’hiver comme d’été, baisser les charges des locataires, embellir les parties communes des immeubles et garantir la sécurité des façades. Après réunions et concertations avec les locataires, leur vote est intervenu et est très majoritaire pour lancer les travaux dans les tours Anvers et Londres (coût moyen des travaux de 60 000 à 80 000 euros par logement). Suivront les réhabilitations des immeubles Rome, Squaw Valley et Grenoble.
Le coût total des rénovations des logements des 5 immeubles de Paris Habitat des Olympiades s’élève à 105 millions d’euros pour les années qui viennent (équivalent d’une année entière d’investissement pour tous les logements de Paris Habitat). Ces travaux décidés par les élus de la Ville de Paris au conseil d’administration de Paris Habitat, bénéficient de subventions de la Ville pour des dizaines de millions d’euros !
VII- Le PLUb et les Olympiades (plan local d’urbanisme bioclimatique)
Le nouveau PLUb de Paris entré en vigueur début 2025 inscrit les Olympiades dans une Orientation d’aménagement et de programmation (OAP) sectorielle spécifique « Olympiades – Villa d’Este – Place de Vénétie ». Le schéma d’aménagement en deux niveaux des Olympiades (rues et dalle) et le texte des orientations de cette OAP établissent quatre lignes directrices reprenant les points ci-dessus et d’autres plus nouvelles.
Poursuivre l’amélioration des continuités urbaines entre les rues parisiennes et la dalle. Nouveau : requalifier les rues souterraines (Disque et Javelot) et leur liaison avec la dalle. (A noter dans le passé que des esquisses d’architectes ont suggéré de casser toute la dalle pour ramener tous les pieds d’immeubles au niveau des rues parisiennes, cela entraînant des complexités de travaux et des difficultés de vie inimaginables…sans parler des coûts ou délais afférents et inconnus).
Renforcer la place de la Nature : sur la dalle parvis, sur la dalle haute avec de l’agriculture urbaine, mais aussi jusqu’au square Ulysse Trélat avec l’angle des rues Nationale/Regnault (abandon du projet Icade de l’immeuble de bureaux)
Réduire les nuisances phoniques : cet objectif s’inscrit dans l’évolution de l’activité de logistique urbaine, objet des aménagements en cours de la société Segro sur les dessertes des stockages des deux halles vendues par la SNCF en 2022.
Pérenniser les logements avec leur mise aux normes, requalifier les pieds d’immeubles.
S’agissant des activités privilégiées aux Olympiades à l’avenir, l’OAP du PLUb mentionne outre la diversité commerciale, l’agriculture urbaine, le développement de l’économie sociale et solidaire (ESS), la logistique urbaine.
